Ưu và nhược của quỹ đầu tư bất động sản

Những thay đổi về mặt pháp lý như Nghị định 71, Thông tư 13... đang tạo nên những sức ép không nhỏ đối với chủ Pg88vn Trang Chủ Chính Thức trong việc huy động vốn cho phát triển các Pg88vn.top độc quyền mỗi ngày bất động sản.

Một trong những giải pháp được nhiều người quan tâm hiện nay là mô hình các quỹ Pg88vn Trang Chủ Chính Thức bất động sản.

Trong thực tế, các quỹ Pg88vn Trang Chủ Chính Thức bất động sản hoạt động tại Việt Nam hiện nay đều là các quỹ nước ngoài, như VNL của Vinacapital, VPF của Dragon Capital, ILH- ILH2 và ILH3 của Indochina Capital, VPH của Saigon Asset Management…

Cho đến cuối năm 2010, nhiều quỹ Pg88vn Trang Chủ Chính Thức nước ngoài tiếp tục rót vốn vào thị trường bất động sản Việt Nam, chứng tỏ hấp lực của thị trường còn lớn. Tuy nhiên, do thiếu khung pháp lý cần thiết, cho đến giờ vẫn chưa có quỹ Pg88vn Trang Chủ Chính Thức bất động sản nào của Việt Nam. Hiện tại, Bộ Pg88hi tỷ lệ thưởng hấp dẫn hiện đang chuẩn bị ban hành quy định hướng dẫn cho việc huy động vốn, thành lập, tổ chức hoạt động và quản lý quỹ Pg88vn Trang Chủ Chính Thức bất động sản.

Hình thức quỹ Pg88vn Trang Chủ Chính Thức bất động sản (Real Estate Investment Trust - REIT) cho phép nhà Pg88vn Trang Chủ Chính Thức thay vì trực tiếp mua nhà-đất, có thể mua chứng chỉ quỹ phát hành, sau đó ủy quyền quản lý cho ban giám đốc quỹ. Hoạt động chủ yếu của quỹ là mua bán, tham gia quản lý các sản phẩm bất động sản, góp vốn vào việc phát triển Pg88vn.top độc quyền mỗi ngày, hoặc Pg88vn Trang Chủ Chính Thức vào các công ty bất động sản.  

Theo dự thảo quy định, quỹ Pg88vn Trang Chủ Chính Thức bất động sản sẽ được tổ chức dưới dạng hợp đồng hoặc công ty cổ phần, chia làm hai loại là quỹ đại chúng (quỹ mở) và quỹ thành viên (quỹ đóng). Quỹ đóng bị giới hạn số cổ phần phát hành, chứng chỉ quỹ được niêm yết tại thị trường 6PG88 link đăng nhập và được mua bán tại mức giá do thị trường quyết định. Trong khi đó, quỹ mở được phép phát hành thêm cổ phần, và nhà Pg88vn Trang Chủ Chính Thức có thể định kì bán lại cổ phiếu cho công ty quản lí quỹ tại giá trị tài sản ròng trên một cổ phần (NAV per share).

Với ý nghĩa là một nguồn cung vốn mới trong điều kiện nguồn vốn huy động từ 88PG88 ưu đãi hấp dẫn mỗi ngày và khách hàng bị thắt chặt, sự ra đời của các REIT chắc chắn sẽ là tin vui đối với các PG88 Link Dễ Nhớ Pg88.com bất  động sản. Nhưng còn đối với các nhà Pg88vn Trang Chủ Chính Thức, giữa nhiều hình thức Pg88vn Trang Chủ Chính Thức bất động sản khác nhau để lựa chọn, việc họ sẽ đón nhận các REIT này như thế nào có lẽ vẫn còn nhiều điều phải bàn.

Một nhà Pg88vn Trang Chủ Chính Thức muốn tham gia vào thị trường bất  động sản có khá nhiều lựa chọn: trực tiếp mua bán bất động sản, mua trái phiếu bất động sản, Pg88vn Trang Chủ Chính Thức vào cổ phiếu của công ty bất  động sản, hoặc mua chứng chỉ quỹ bất động sản (cả REIT của Việt Nam và nước ngoài)…

Trước đây, trái phiếu bất động sản có thể được phát hành kèm theo quyền mua căn hộ nên khá hấp dẫn, điển hình như  Sacomreal (SCR) đã hai lần phát hành thành công 850 tỷ đồng trái phiếu kèm quyền  ưu tiên mua căn hộ với chính sách giảm giá từ 5-8%. Nhưng từ sau Nghị định 71, hình thức này không còn hợp lệ: người mua trái phiếu bất động sản chỉ được nhận tiền lãi và gốc như trái phiếu thông thường.

Còn nếu so với việc Pg88vn Trang Chủ Chính Thức trực tiếp vào bất động sản, Pg88vn Trang Chủ Chính Thức vào REIT có ưu điểm hơn ở chỗ REIT có đội ngũ quản lí chuyên nghiệp, cấu trúc cho phép có thể huy động đủ vốn để Pg88vn Trang Chủ Chính Thức vào các Pg88vn.top độc quyền mỗi ngày  có qui mô lớn, cũng như Pg88vn Trang Chủ Chính Thức đa dạng vào nhiều loại hình sản phẩm, nhiều vị trí khác nhau giúp giảm thiểu rủi ro. Nhà Pg88vn Trang Chủ Chính Thức nhỏ lẻ dù có số vốn không lớn vẫn có thể tham gia gián tiếp vào thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, nhược điểm của REIT so với Pg88vn Trang Chủ Chính Thức trực tiếp là mất phí quản lí, nhà Pg88vn Trang Chủ Chính Thức không được trực tiếp ra quyết định và hiệu quả Pg88vn Trang Chủ Chính Thức của Ban giám đốc quỹ chưa chắc đã tốt hơn. Trong năm 2010, trong khi "NAV per share" quỹ VNL của Vinacapital tăng 4,5%, quỹ VPH của Saigon Asset Management tăng 2,4% thì "NAV per share" quỹ VPF của Dragon Capital lại giảm tới 7,1%.

Nhà Pg88vn Trang Chủ Chính Thức sẽ phân vân lớn nhất giữa việc lựa chọn REIT hay cổ phiếu của công ty bất động sản vì có nhiều điểm chung giữa hai hình thức Pg88vn Trang Chủ Chính Thức này. Điểm hấp dẫn nổi bật của REIT so với các cổ phiếu bất động sản chính là ở tỉ lệ chi trả cổ tức cao. Các quỹ REIT thường được ưu đãi về thuế (ở nước ngoài thông thường được miễn toàn bộ thuế thu nhập PG88 Link Dễ Nhớ Pg88.com) nhưng lại phải trả phần lớn (khoảng 90%) lợi nhuận cho cổ đông dưới dạng cổ tức.

Như vậy, nhà Pg88vn Trang Chủ Chính Thức vào REIT sẽ có mức thu nhập theo sát với thực tế hoạt động của quỹ chứ không phải trông chờ vào quyết định phân phối lợi nhuận hàng năm của ban giám đốc các công ty bất động sản. Nói cách khác, do cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động khá đơn giản, tính minh bạch của REIT được đánh giá là cao hơn so với các công ty thông thường.

Ngoài ra, Pg88vn Trang Chủ Chính Thức vào REIT cũng tương đối an toàn hơn so với Pg88vn Trang Chủ Chính Thức vào cổ phiếu bất động sản.

Thứ nhất, do nguồn vốn huy động lớn, REIT có thể Pg88vn Trang Chủ Chính Thức đa dạng hơn so với một công ty bất động sản, Pg88vn Trang Chủ Chính Thức vào nhiều công ty khác nhau, nhiều công trình ở những địa điểm khác nhau. Thứ hai, ngay cả khi so với việc phân tán rủi ro bằng cách mua nhiều loại cổ phiếu bất động sản khác nhau, Pg88vn Trang Chủ Chính Thức vào REIT vẫn an toàn hơn ở chỗ: do phải tuân theo quy định của luật điều chỉnh, REIT chủ yếu Pg88vn Trang Chủ Chính Thức vào những sản phẩm hữu hình, Pg88vn Trang Chủ Chính Thức khi Pg88vn.top độc quyền mỗi ngày đã có căn cứ pháp lí vững chắc.

Tuy nhiên, chính những quy định chặt chẽ trong việc huy động và Pg88vn Trang Chủ Chính Thức vốn cũng dẫn đến hạn chế một phần cơ hội tạo ra lợi nhuận của REIT, khi đem so sánh với các công ty bất động sản.

Ví dụ, quỹ mở chủ yếu phải Pg88vn Trang Chủ Chính Thức vào các Pg88vn.top độc quyền mỗi ngày đã hoàn thành, ngoài ra Pg88vn Trang Chủ Chính Thức vào 6PG88 link đăng nhập không quá 10% giá trị quỹ - và phải là cổ phiếu bất động sản hoặc trái phiếu chính phủ;  Pg88vn Trang Chủ Chính Thức vào Pg88vn.top độc quyền mỗi ngày đang xây dựng không quá 10% giá trị quỹ - với điều kiện không làm giảm nhiều NAV, phải có hợp đồng giao dịch với khách hàng tiềm năng, phải đảm bảo tài sản được chào bán ngay sau khi hoàn thành với mức lợi nhuận hợp lí…).

Ngoài việc cạnh tranh để thu hút vốn với các hình thức Pg88vn Trang Chủ Chính Thức kể trên, các REIT của Việt Nam khi ra đời sẽ  còn phải cạnh tranh với các REIT nước ngoài đã hình thành từ lâu và đang hoạt động tại nước ta. So với các REIT nước ngoài, các REIT của Việt Nam được niêm yết tại thị trường trong nước nên khá  thuận tiện, có thể giảm bớt được rủi ro về tỉ giá, rủi ro trong việc chuyển lợi nhuận về nước.

Bên cạnh đó, đội ngũ quản lí  người Việt Nam có thể sẽ am hiểu hơn về  thị trường, văn hóa Việt Nam, có quan hệ  tốt với chính quyền để giải quyết các vấn  đề pháp lí, cũng như linh hoạt hơn để có thể nắm bắt được những cơ hội PG88 Uy Tín Số 1 Việt Nam tốt. Tuy nhiên, cũng có những thách thức nhất  định đối với REIT Việt Nam như quy mô vốn huy động được có thể nhỏ hơn, "sinh sau đẻ muộn" nên không có được lợi thế của người đi tiên phong, hoặc có thể  rủi ro do không phải tuân theo các qui trình khắt khe như các REIT nước ngoài (do chịu sự điều tiết chặt chẽ của pháp luật nước ngoài, do yêu cầu cao của nhà Pg88vn Trang Chủ Chính Thức nước ngoài).

Dù sao đi nữa, đã là một hình thức Pg88vn Trang Chủ Chính Thức thì  REIT vẫn hàm chứa những rủi ro nhất định. Do Pg88vn Trang Chủ Chính Thức vào bất động sản nên khi thị trường bất động sản đóng băng, thì giá trị của quỹ cũng suy giảm theo. Quỹ REIT được đánh giá là minh bạch, tuy nhiên trong thực tế thì tính minh bạch chỉ ở mức tương đối. Việc định giá NAV của quỹ REIT liên quan đến việc phải đánh giá lại giá trị các bất động sản đang nắm giữ, nhưng việc định giá bất động sản một cách chính xác luôn là một bài toán không hề dễ dàng.

Bên cạnh đó, cho đến nay nước ta chưa có các quỹ REIT của nội địa nên hình thức Pg88vn Trang Chủ Chính Thức này vẫn còn lạ lẫm với các nhà Pg88vn Trang Chủ Chính Thức Việt Nam. Những năm gần đây, xu hướng các REIT nước ngoài cũng như các quỹ Pg88vn Trang Chủ Chính Thức nói chung không được nhà Pg88vn Trang Chủ Chính Thức ưa thích lắm, thể hiện qua mức chiết khấu khá cao và tính thanh khoản thấp.

Do vậy, đây sẽ là một điểm đáng cân nhắc với đối với việc ra quyết định của nhà Pg88vn Trang Chủ Chính Thức, cũng như một thách thức không nhỏ đối với các REIT Việt Nam ra đời trong bối cảnh hiện nay.

* Tác giả bài viết thuộc Phòng Nghiên cứu và Tư vấn Pg88vn Trang Chủ Chính Thức, Công ty 6PG88 link đăng nhập Tân Việt (TVSI).