"Sử dụng niên hạn áp quyền sở hữu chung cư tạo nên tâm lý bất ổn cho người mua"

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, từ năm 2015 trở lại đây, thị trường bất động sản hồi phục mạnh mẽ, năm nào cũng có rất nhiều sản phầm, đặc biệt sản phẩm nhà ở chung cư. Có 2 nguyên nhân chính dẫn đến sự phát triển này.

Thứ nhất, về mức giá cùng một vị trí và tiện ích nhưng giá nhà chung cư chỉ bằng 25-35% so với nhà mặt đất nên lựa chọn chung cư phù hợp với gia đình trẻ.

Thứ hai, nhu cầu sống của người dân đang cao lên, trong khi phân khúc nhà ở chung cư cao cấp lại thoả mãn được nhu cầu này.

“Do đó, sản phẩm chung cư phát triển mạnh trong những năm gần đây. Đồng thời đây cũng sẽ là sản phẩm chủ đạo của thị trường trong thời gian tới”, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt nói.

Tuy nhiên, theo ông Kiệt, việc Bộ Xây dựng dự thảo Luật Nhà ở, trong đó áp niên hạn sở hữu chung cư sẽ tạo nên tâm lý bất ổn cho người mua.

Bởi lẽ, ông Kiệt cho rằng, niên hạn công trình không có nhiều ý nghĩa. Một sản phẩm chung cư quy định 50 năm hay 70 năm chỉ là con số lý thuyết. Công trình tồn tại lâu hay dài không chỉ dựa vào thiết kế thi công, nguyên vật liệu mà còn phụ thuộc vào quá trình bảo trì bảo dưỡng. Có chung cư dự kiến 70 năm nhưng bảo dưỡng không tốt thì 30 năm đã xuống cấp, ngược lại chung cư bảo dưỡng tốt có thể tồn tại hơn 100 năm.

“Niên hạn là con số xác định chất lượng công trình tương đối còn thực tế như nào cần thẩm định đánh giá định kỳ. Áp niên hạn quyền sở hữu tạo nên tâm lý bất ổn với người sở hữu, nhiều sản phẩm chung cư hiện nay bán ra thị trường có thể có sở hữu 30-40 năm thì bản thân người mua đã băn khoăn rồi chưa kể tài sản của họ được sở hữu đúng thời hạn”, ông Kiệt nêu quan điểm.

Cùng quan điểm nhưng nhìn ở góc độ pháp lý, Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho hay, pháp luật Việt Nam không có quy định nào về sở hữu có thời hạn.

Theo đó, Bộ Xây dựng đang hiểu sai vấn đề quyền sở hữu (quyền sở hữu không có thời hạn). Kể cả trường hợp tài sản bị tiêu huỷ, tức tài sản không còn nhưng tài sản cũ vẫn đủ điều kiện thuộc sở hữu của người chủ sở hữu. Mặt khác, Bộ Xây dựng lại đưa vấn đề về tuổi thọ thiết kế, tức muốn đánh đồng tuổi thọ thiết kế với quyền sở hữu.

“Nhà chung cư không được sử dụng thì vẫn thuộc sở hữu của người ta. Giống trường hợp người dân có quyền sử dụng đất mà không sử dụng thì vẫn thuộc quyền sở hữu của người dân đó, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi. Như vậy, kể cả sau này, Luật Đất đai được sửa đổi đề phù hợp với dự thảo của Luật Nhà ở trên thì quan điểm của Bộ Xây dựng cũng không đúng với khoa học pháp lý, không đúng với Bộ Luật dân sự”, ông Phượng nói.

Song ông Phượng cũng lưu ý, dù có quy định như thế nào đi chăng nữa, tâm lý người mua bị ảnh hưởng như thế nào đi chăng nữa thì khi nguồn cung hạn chế, người dân vẫn buộc phải mua.

“Luật có ban hành chỉ áp dụng cho các dự án sau này, không hồi tố. Vậy từ lúc luật có hiệu lực đến lúc dự án hoàn thành thì cũng phải 10 -15 năm. Nhu cầu và nguồn cung sản phẩm lúc đó sẽ phản ánh vào giá. Nhưng tôi nghĩ, thủ tục để ra sản phẩm vẫn khó khăn như hiện nay thì người mua không có nhiều lựa chọn, thậm chí còn phải giành nhau để mua”, ông Phượng nhấn mạnh.